牽一發而動全身,城市更新該如何進行? | 上海石庫門改造模式不完全調研

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在我國城市更新改造的進程中,歷史文化街區的保護與更新是一個無法避開的話題。上海作為我國城市更新實踐的先行者,在對待極具歷史價值的石庫門建筑時不同時期展現出不同的做法。本文以上海新天地、田子坊、春陽里幾個石庫門片區的更新模式為例,以期縱向梳理折射不同時期對待歷史建筑的態度,橫向對比為不同更新模式總結幾點經驗啟示。

 

//上海城市更新背景


上海大規模的城市改造始于上世紀80年代后期,迄今為止已經經歷了四個階段:20世紀80年代以解決住房緊張問題的住房改造階段;90年代到21世紀初以改善城市面貌為目的的對城市舊區進行大規模成片改造階段;2010年左右開始的以城市公共中心及重點片區的再開發、工業用地轉型為重點的有序更新階段;以及近幾年在資源緊約束背景下探索具有上海特色的以“增加總共要素”為核心的“城市有機更新”。


//舉個栗子


  • 上海新天地—政府與開發商聯手的商業開發模式

2001年底,上海第一期新天地建成,在保留石庫門建筑的前提下,改變原居住功能并賦予其新的商業經營價值,將百年的石庫門舊城區改造成一片新天地。上海新天地的建成,無疑成功開辟了一種新的城市更新的模式,自此全國各地興起“新天地”建設熱潮。

 

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新天地改造前后對比 圖片來源《我國舊城改造的空間生產研究——以上海新天地為例》

 

上海新天地的改造起源于第一輪“舊改”大潮與文化的全球化背景,其所處的太平橋地區在 20 世紀 90 年代因缺乏現代化基礎設施,大部分房屋破舊不堪,難以滿足上海中心區商業發展的要求,被劃為舊城改造區。

 

1996年盧灣區政府與香港瑞安集團聯手實施改造,美國SOM公司承擔控制性詳細規劃編制工作。在這場政府與開發商聯手的城市更新中,瑞安集團通過土地使用權有償轉讓獲取開發權,并與盧灣區政府采用“市場運作、政企合作”參與建設,項目耗資14億,高昂成本使改造后的新天地注定將原住民“置之度外”,在政府、開發商和居民三者對弈中缺少最為關鍵的主體——居民的身影。因此其成功在于商業運作上的轟動效應,而非舊城可持續發展的勝利。

 

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上海新天地是城市各方需求耦合之下的產物 圖片來源于《從新天地到老東門——城市更新中歷史文化價值的異化與回歸》

 

新天地提供了市場條件下政府和企業合作進行舊城更新的新模式,具有有益啟示,但學術界一直以來對此模式的普適性和可持續性存在諸多爭議:包括文化價值的異化帶來的文化失真問題、城市間忽視文化背景與發展階段的模式復制所導致的文化同質問題、立足于商業開發的文化利用方式不具可持續性等等。

 

在石庫門建筑的更新改造中,與新天地將原住民全部遷走的做法不同的是,田子坊保留了原始居民,鄰里關系還在維系。

 

  • 田子坊—政府引導、居民自主,自下而上的更新模式

2000年,我國提出“文化創意產業”的概念。上海市盧灣區泰康路打浦橋街道于2000年初邀請英國設計師對廢棄的街道小廠、倉庫,以及石庫門里弄進行了一定的改造設計,引入了創意產業園區的新理念,并將此地正式命名為“田子坊”。

 

田子坊所在的區域原是20世紀30年代典型的弄堂工廠,90年代由于產業結構的調整,工廠效益逐年下滑,廠房閑置多年。1998年后,個體住戶為了保證經濟收入,吸引部分藝術工作者先后入駐泰康路。產生了集聚工藝品商店的磁吸效應,吸引藝術工作者紛紛進駐泰康路,在此建立了創作工坊與展覽場所,形成有別于過去的空間文化街坊外貌。

 

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在田子坊休憩的市民和游客 圖片來源于網絡


實際上,田子坊在曾經的打浦橋肇嘉浜路以北規劃中(2003年盧灣區人大會議討論“新興里”項目,與中國臺灣地區日月光公司合作開發)是要動遷的,在原住民、租戶、政府多方作用之下,拆與不拆的兩種方案不斷博弈過程中,經濟利益已并非唯一主導,平民街區的價值得到認同,田子坊模式得以繼續保留。促使田子坊發展為繪畫藝術創意產業基地,重塑了空間意義。

 

田子坊改造保留了原居民,使得老上海市井生活的氛圍得以留存。田子坊改造創新之處在于其自下而上的更新模式,即房屋產權依然在居民手中,他們在改造更新的過程中始終具有充分的話語權和參與性,可以根據市場變化,自由決定經營模式。

 

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田子坊“居改非”后混雜的建筑使用情況(2013年1月) 圖片來源于網絡

 

但存在的問題也是顯而易見的,2004年隨著田子坊影響力的增強,越來越多的居民加入房屋出租的行列,并自發形成了非盈利性民間組織“石庫門業主管理委員會”。然而居民自發形成的“后田子坊”開發帶來一系列管理和社會問題。在此背景下,2008年原盧灣區和打浦橋街道共同成立“田子坊管理委員會”,特別針對“居改非”問題做出統一的規范和管理。

 

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田子坊各年度經營品類分布統計表 圖片來源于《創意產業園與商業的博弈-以上海田子坊為例》韓晴


2005—2006年,田子坊作為“上海新文化地標”逐漸為外界所認知,游客和顧客的數量也開始迅速增長。但就像所有藝術園區面臨的困境——藝術與商業的博弈一樣,田子坊呈現藝術氣氛低迷、店鋪同質化等現象田子坊需要回歸創意產業園的定位還需從商業、旅游、文化等層面為城市更新不斷注入活力。

 

//來個政策


經歷過第一輪大規模“舊改”之后,上海市通過出臺一系列政策開始轉變城市更新的方式。


-“拆、改、留”并舉

2009年上海市出臺的《關于進一步推進本市舊區改造工作的若干意見》中,提出加強對上海中心城區成片、成規模和群眾改造意愿強烈的二級舊里以下房屋改造,并繼續堅持“拆、改、留”多種改造方式。


-從“拆、改、留”到“留、改、拆”

2017年上海市出臺《關于深化城市有機更新促進歷史風貌保護工作的若干意見》,明確上海的城市有機更新的指導思想: 堅持 “以保護保留為原則、拆除為例外”的總體工作要求。這一表述表明,上海的城市更新已經從過去的“拆改留并舉,以拆為主”,轉換到“留改拆并舉,以保留保護為主”的軌道,將優秀歷史建筑和歷史風貌區的“保留保護”擺到了前所未有的高度。

 

  • 春陽里—政府改造、居民原址回遷,社區微更新模式

位于虹口區的春陽里是典型的上海老式石庫門里弄建筑。但多年來這里的居民一直過著合用廚房、“拎馬桶”的生活,還面臨房屋結構不穩、消防隱患重重等問題。2018年,虹口區啟動了春陽里風貌保護街坊更新改造項目。

 

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作為上海市首個保留保護建筑內部整體改造的試點項目,建筑外部保留歷史建筑風貌,內部解決房屋安全問題,并實現每戶廚衛獨用,由原先不成套房屋改造為成套房屋。既保留保護歷史文脈,又改善了舊區居民居住條件。此次更新創新式地采用居民原址回遷的方式,去年12月,試點項目已改造的46戶居民全部拿到新房鑰匙。


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春陽里社區現狀 圖片來源于記者自拍


春陽里的改造遵循“留、改、拆并舉,以保留保護為主”的城市有機更新原則,保留了石庫門建筑整體的格局和風貌,也照顧到原住民的居住權益,保留了里弄原始的鄰里關系。但統一改造下的春陽里社區是否能為原住民提供更好的居住體驗?帶著這種疑問我們實地走訪了已經搬進新家的春陽里居民,結果評價褒貶不一,部分人家并不習慣被改造后的新居,甚至有的居民自掏腰包“二次改造”。總結起來,目前存在的問題主要在于以下幾點:


1.  房屋污水管暴露于室內,影響居民夜間休息。

2.  煤衛從天井移到室內,形成黑房間,通風狀況不佳,甚至影響到住戶使用安全

3.  臨街一側的建筑與內側建筑完全隔開,失去了里弄原有的居住體驗,且單側開門窗不利于通風

4.  改造后的房屋由于戶型、面積的改變,不能滿足個別原有的多代同堂的家庭結構。

 

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原住民“二次更新”自宅 圖片來源于記者自拍


//對話學者,城市更新背后其實很復雜


為了進一步了解目前上海城市更新中專家學者的觀點態度,我們采訪了曾做過上海市虹口區溧陽路地區城市更新設計的同濟大學孫彤宇教授。


Q & A

受訪者:孫彤宇

SUN Tongyu 

同濟大學建筑與城市規劃學院副院長、教授、博導

中國建筑學會建筑教育評估分會副理事長

中國建筑學會城市設計分會常務理事

上海市綠色建筑協會副會長


1.  ARCHINA:可以介紹一下您當時做溧陽路地區城市更新設計的情況嗎?


孫彤宇:我們最早關注的是溧陽路音樂谷這個地方,09年就拿這個地方做過中法研究生的聯合設計。最近學校里面好多研究生課題,都在做一些相關的研究。比如研究街道和整體的城市開發,還有重點區域的城市形象等。

 

后來我們在溧陽路的另一個地塊做城市研究,提出了超級步行街區的模我們為什么會關注這些地方,09年上海市很多城市的更新都是以拆為主,像里弄就拆掉了很多。當時在做新天地的時候,就保留了一部分,當時人們覺得里弄還是有另外一種可能性,不一定是全部拆掉重建,這也給我們更多做城市保護更新的思路。

 

溧陽路那里有48棟別墅,歷史價值比較高,但里面擠了很多戶人家且沒有煤衛設施,生活條件較差。歷史建筑如果以這種狀態延續下去,并不能很好的留存。最后我們的概念是文化產業要植入,打造15分鐘的步行街區這個片區大概是0.5平方公里,差不多步行15分鐘的范圍。

 

2.  ARCHINA:您做溧陽路地區城市更新設計時都進行了哪些前期調研?

 

孫彤宇:做城市更新第一步就是對區域之內所有的建筑物進行摸底、甄別。調研區域內的人口規模和社會結構,此處的社會結構主要指收入,統計各個收入人群的百分比。調研發現這里普遍是低收入人群,以低收入人群為主的區域存在一種風險——貧民窟化,但如果開發之后的檔次很高,又容易陷入士紳化或者中產階級化,低收入人群沒辦法進來,社會結構也會扁平化。

 

另外要對每棟建筑的來龍去脈搞清楚。在上海市目前的城市更新中,現場甄別的建筑可分為5+1類,其中1類是由國家文物局來考量,就是文物建筑,5類指保護建筑、保留歷史建筑、一般歷史建筑、應當拆除建筑和其他建筑。

 

城市更新的問題是非常復雜的。涉及到社會、經濟、文化,還涉及到城市的整體的形象,還要照顧到大家的鄉愁,城市記憶也要考慮。所以沒有辦法誰來決定這個地方該拆不該拆。所以最開始要做一個這樣最基本的調研,然后將調研成果繪制成圖,這張圖的價值就非常高。

 

接下來,我們分析現狀,區域為什么做城市更新呢,這里面有很多問題。比如交通脈絡不流暢,無法形成完善的步行系統和城市生活公共空間,與周邊一些亮點區域缺乏聯系;周邊商業分布稀疏,無法形成商業網絡等等。還有一個當時我們面臨的問題就是產權十分復雜。曾經四川北路區域也是上海一個十分繁華的片區,僅次于南京路、淮海路,但目前這個區域是一個被遺忘、被忽略的中間地帶,我們的理念就是怎樣從中間地帶變成中樞地帶,實現城市價值,包括文化價值、歷史價值、社會價值、商業價值等等。

 

3.  ARCHINA:您的城市更新策略是什么?


孫彤宇:我們提出的城市更新策略是主動介入+溫和更新。為什么要主動介入?雖然需要保留原來的城市記憶,但城市也在不斷發展,不能僅僅停留在過去。得主動盤活區域資源,理順現有的空間脈絡,把具有歷史價值的部分挑選出來加以保護。其實,城市更新更加重要的是設計一套背后的邏輯,比如產業的規劃,城市更新一定要跟產業相關聯。例如杜塞多夫港口、薩爾斯堡的更新。城市更新不只是一個城市設計的問題,也附帶著城市治理的內涵在里面,需要政府提供相應的政策支持。

 

面對城市更新需要謹慎,需要綜合考量各方面的問題——社會問題、文化歷史問題、商業價值問題、城市經濟發展的問題,還有大家對于城市空間的認知問題。要經過非常細致的研究,甚至要有一定程度的公眾參與,要廣泛征集周邊的利益相關者的意見。

 

4.ARCHINA:可以看到原住民自發產生的生活空間是十分富有活力的,如何能在城市更新中保留這種城市空間,延續城市文化?

 

孫彤宇:城市更新必須要考慮城市文化的延續和發展,但是延續和發展并不意味著不動。我們意識到城市的問題在那里,然后如何用一種新的方式讓新產生的空間與原有的空間建立聯系。城市原有自發生成的空間肯定有活力,但不代表品質高,我們做城市設計時就要研究自發形成的空間規律是怎樣的。

 

城市在不斷的發展,發展過程中最核心的是生活在其中的人。但在城市更新的過程中無可避免會有人的變動,一些人搬走了然后住進新的人。城市文化是與使用者密切相關的,使用者換了體現的就是另一種文化狀態,比如原來在街頭下棋打牌的老人變成了滑滑板的年輕人,它體現出來的不是活動的本身,而是城市空間跟人的活動之間、需求之間的關系。


參考文獻:

城市更新政策經驗及啟示——基于上海、廣州、深圳三地的比較研究付宇,陳珊珊,張險峰

《上海中心城區城市更新機制演進研究——以新天地、8號橋和田子坊為例》管娟 郭玖玖


石庫門建筑,作為上海最具特色的傳統民居,如今正在逐漸消失,或者經歷改造。它是特定歷史時代誕生的產物,也是上海歷史的真實寫照,但其使用價值由于不能滿足新的時代需求,終將需要換一種存在方式。但石庫門的更新與改造是一個長遠且迫切的話題,是需要政府、開放商、設計師、原住民等多方合作,在共同認可下推動的事情,需要建立一種靈活的保護機制和設計一套背后的運作邏輯,而不是武斷的“一刀切”和做表面文章,這樣石庫門才能真正的保留下去。


// 城市觀察進行中 


在新舊交替的城市更新的過程中,

原住民的生活空間和生活狀態是怎樣的?

如何理性得對待我們的城市發展?

如何在城市更新發展中,傳承延續城市文化?

我們會帶著這些疑問繼續走訪,觀察我的城市。

敬請持續關注。


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